มาตรการทางกฎหมายเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคในกรณีที่ผู้บริโภคไม่ได้รับอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาภายหลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ: ศึกษาเปรียบเทียบมาตรการของประเทศไทยและมาตรการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ร้างของประเทศมาเลเซีย
คำสำคัญ:
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, การคุ้มครองผู้บริโภค, การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาบทคัดย่อ
การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษามาตรการทางกฎหมายที่ใช้คุ้มครองผู้บริโภคในกรณีที่ผู้บริโภคไม่ได้รับอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาภายหลังเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายและได้ชำระราคาไปก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ รวมถึงศึกษากฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาในประเทศไทยและศึกษาเปรียบเทียบมาตรการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ร้างของประเทศมาเลเซีย เพื่อเสนอแนะมาตรการทางกฎหมายที่สามารถคุ้มครองผู้บริโภคได้อย่างเหมาะสมสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมของประเทศไทย
ผลการวิจัยพบว่า มาตรการคุ้มครองผู้บริโภคในประเทศไทยไม่สามารถให้การคุ้มครองผู้บริโภคในกรณีเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จได้ เนื่องจากไม่สามารถบังคับให้ผู้ประกอบธุรกิจชำระราคาอสังหาริมทรัพย์คืนแก่ผู้บริโภค รวมถึงไม่สามารถส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้บริโภคได้ ซึ่งแตกต่างจากมาตรการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ร้างของประเทศมาเลเซียที่สามารถจัดให้มีการเข้าฟื้นฟูโครงการอสังหาริมทรัพย์ร้าง ส่งผลให้ผู้บริโภคได้รับการชำระเงินคืนหรือได้รับอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญา จึงควรนำมาตรการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ร้างของประเทศมาเลเซียมาปรับใช้ในประเทศไทยต่อไป
ผู้วิจัยจึงเสนอแนะให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 รวมถึงกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เกิดการเข้าฟื้นฟูโครงการอสังหาริมทรัพย์ร้าง ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นผลดีต่อสภาพเศรษฐกิจและสังคมของประเทศไทย
References
กมลลักษณ์ พันธุ์เจริญ. (2561). ปัญหากฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจบ้านจัดสรรที่มีผลต่อผู้บริโภค. วารสารวิชาการนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยหัวเฉียวเฉลิมพระเกียรติ, 8 (2), 1-13.
กลุ่มสารสนเทศการคลัง สำนักงานปลัดกระทรวงการคลัง. (2563). ข่าวกระทรวงการคลัง เรื่อง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเตรียมการเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก (Thailand Vision). สืบค้นวันที่ 14 พฤศจิกายน 2567, จาก https://www.fpo.go.th/main//News/Press-conference/19216.aspx
จุลธิดา จงกลนี. (2548). การฟื้นฟูกิจการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ : ศึกษาผลกระทบต่อผู้ซื้อและแนวทางแก้ไข. (วิทยานิพนธ์นิติศาสตรมหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ชญานิศ ยุวรี. (2561). ปัญหาการบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 : ศึกษากรณีอาคารชุด. (เอกัตศึกษาปริญญาศิลปศาสตรมหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ไทยพีบีเอส. (2563). ผ่อนดาวน์คอนโดมิเนียมครบแล้ว ผ่านมา 4 ปียังก่อสร้างไม่เสร็จ. สืบค้นวันที่ 29 มีนาคม 2567, จาก https://news.thaipbs.or.th/content/293845
นาฏยา นมะหุต. (2559). ปัญหาการบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551: ศึกษากรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย (สารนิพนธ์นิติศาสตรมหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยศรีปทุม).
ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดโครงการ กิจการ หรือการดำเนินการ ซึ่งต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2562 เอกสารท้ายประกาศ 4 โครงการ กิจการ หรือการดำเนินการซึ่งต้องจัดทำรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม
ประกาศคณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ เรื่อง ค่าตอบแทนและค่าบริการในการปฏิบัติหน้าที่ดูแลผลประโยชน์
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559
พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 และแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2562
พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522
พระราชบัญญัติหลักประกันทางธุรกิจ พ.ศ. 2558
ภูษณิศา ยุทธศักดิ์. (2553). มาตรการทางกฎหมายในการควบคุมผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย. (วิทยานิพนธ์นิติศาสตรมหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
ศูนย์การเรียนรู้อาเซียน. (2560). อสังหาฯล้นตลาดมาเลเซีย มูดีส์ฯเตือนเสี่ยง “วิกฤตหนี้เสีย”. สืบค้นวันที่ 29 มีนาคม 2567, จาก https://shorturl.asia/KDXsR
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย. (2551). พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ...: การรอคอยที่ยาวนาน … เพื่อประโยชน์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย (กระแสทรรศน์ฉบับที่ 2023). สืบค้นวันที่ 18 มิถุนายน 2567, จาก https://www.kasikornresearch.com/th/analysis/k-econ/business/Pages/12059.aspx
สกล หาญสุทธิวารินทร์. (2561). รัฐต้องไม่ประกอบกิจการแข่งกับเอกชน. สืบค้นวันที่ 18 มิถุนายน 2567, จาก https://www.bangkokbiznews.com/blogs/columnist/120507
สำนักกฎหมาย สำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา. (2551). พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 : พร้อมทั้งสรุปสาระสำคัญ ประวัติ ความเป็นมา กระบวนการ และขั้นตอนในการตราพระราชบัญญัติดังกล่าว. กรุงเทพมหานคร: สำนักการพิมพ์ สำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา.
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง. (2551). พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (Escrow Law). สืบค้นวันที่ 18 มิถุนายน 2567, จาก https://shorturl.asia/Hru1l
อนุพงษ์ มานะกิจรุ่งเรือง.(2552). ปัญหาทางกฎหมายในการคุ้มครองผู้บริโภค ด้านที่อยู่อาศัย ศึกษาเฉพาะกรณีการซื้อบ้านจัดสรร. (วิทยานิพนธ์นิติศาสตรมหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์).
Aisyah, Fara. (2018). HBA: Initiate BTS 10:90 concept to ease housing woes. Retrieved March 29, 2024, from https://shorturl.asia/yYkQM
Dahlan, Nuarrual Hilal Md.. (2019). Rehabilitation of Abandoned Housing Projects of Housing Developer Companies under Receivership in Peninsular Malaysia: Some Salient Issues and Suggestions. SSRN Electronic Journal, May (2019). Retrieved March 30, 2024, from https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3392993
Housing Development (Control and Licensing) Act, 1966
National House Buyers Association. (2021). What is the Build then Sell 10:90 (BTS 10:90) concept and how can it help the housing industry?. Retrieved June 17, 2024, from https://www.iproperty.com.my/news/build-then-sell-bts-1090-housing-industry-74492
Ng, Shawn. (2020). Rescue Contractors - The Heroes Abandoned Housing Projects Need. Retrieved March 30, 2024, from https://shorturl.asia/F90QE
PropertyGuru. (2021). Peninsular Malaysia Currently Has 78 Abandoned Housing Projects, According To KPKT. Retrieved March 29, 2024, from https://shorturl.asia/tYZkc
Downloads
เผยแพร่แล้ว
ฉบับ
บท
License
Copyright (c) 2024 วารสารกฎหมายสงขลานครินทร์
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 International License.
ลิขสิทธิ์ในบทความที่ตีพิมพ์เผยแพร่เป็นของวารสารกฎหมายสงขลานครินทร์ วารสารกฎหมายสงขลานครินทร์มีสิทธิในการเผยแพร่ ทำซ้ำ หรือรวบรวมบทความที่ตีพิมพ์เผยแพร่แล้ว ความคิดเห็นใด ๆ ของผู้เขียนในบทความ กองบรรณาธิการวารสารไม่จำเป็นต้องเห็นพ้องด้วย ทั้งนี้กองบรรณาธิการวารสารไม่สงวนสิทธิในการคัดลอกแต่ให้อ้างอิงแหล่งที่มาด้วย
