การประเมินความเป็นไปได้ในการลงทุน อพาร์ทเม้นท์ย่านรัชโยธิน แขวงเสนานิคม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร

บทคัดย่อ

การศึกษาในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาสภาพแวดล้อมการแข่งขันทางธุรกิจของอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า บริเวณเมเจอร์รัชโยธิน และประเมินความเป็นไปได้ในการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ด้านตลาด ด้านกฎหมาย และด้านการเงิน โดยใช้ข้อมูลปฐมภูมิจากแบบสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน และข้อมูลทุติยภูมิจาก เว็บไซต์ และสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ในการวิเคราะห์ด้านตลาด และกฎหมาย โดยนำเสนอในเชิงพรรณนา ผลการศึกษาพบว่า สภาพการแข่งขันของโครงการ มีความรุนแรงในการแข่งขันของคู่แข่งรายเดิม, ภัยคุกคามจากคู่แข่งรายใหม่, ภัยคุกคามจากสินค้าทดแทน และอำนาจการต่อรองของซัพพลายเออร์ อยู่ในระดับปานกลาง โดยมีอำนาจการต่อรองของลูกค้า ในระดับต่ำ จึงมีความเป็นไปได้ด้านตลาด สามารถพัฒนาโครงการได้ในระดับราคาสูง โดยมีระดับราคา 6,001 บาทขึ้นไป เนื่องจากในกลุ่มระดับราคาที่สูงนั้นมีจำนวนสถานประกอบการที่น้อย จึงมีการแข่งขันกันภายในต่ำ ในด้านกฎหมาย จากการเปรียบเทียบศึกษาข้อจำกัดทางด้านกฎหมายพบว่า ที่ดินของโครงการสามารถพัฒนาอพาร์ทเม้นท์ได้ และเมื่อศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน โดยกำหนดอายุโครงการ 25 ปี โดยมีต้นทุนเงินทุนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของโครงการ (WACC) เท่ากับ ร้อยละ 5.56 ต่อปี พบว่า โครงการมีความคุ้มค่าทางการเงิน โดยมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 4,995,044.38 บาท อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อต้นทุน (BCR) เท่ากับ 1.09 อัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ (IRR) เท่ากับร้อยละ 7.12 ต่อปี ระยะเวลาคืนทุน (PB) เท่ากับ 12 ปี 29 วัน ผลการวิเคราะห์ความอ่อนไหว พบว่า โครงการจะประสบปัญหาความไม่คุ้มค่าทางการเงินเมื่ออัตราค่าเช่าลดลง หรืออัตราเข้าพัก ลดลงร้อยละ 15 และถ้าต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 20 โครงการจะประสบปัญหาความไม่คุ้มค่าทางการเงิน ดังนั้น โครงการมีความเหมาะสมที่จะลงทุนแต่ต้องมีความระมัดระวังในเหตุการณ์ และสถานการณ์กระทบต่อผลประกอบการทั้งในด้านต้นทุน, อัตราเข้าพัก และระดับราคาห้องพัก