หน้าที่ของผู้ให้เช่าในการซ่อมแซมทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลาง : ศึกษาเปรียบเทียบกฎหมายของประเทศไทย เนเธอร์แลนด์ และอังกฤษ

ผู้แต่ง

  • เฉลิมวุฒิ ศรีพรหม ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร, อาจารย์ประจำ, คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์ลำปาง), 248 หมู่ 2 ถ.ไฮเวย์ลำปาง-เชียงใหม่ ต.ปงยางคก อ.ห้างฉัตร จ.ลำปาง 52190, sriporm@tu.ac.th

คำสำคัญ:

หน้าที่ซ่อมแซมของผู้ให้เช่า, ความชำรุดบกพร่อง, ทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลาง

บทคัดย่อ

          ในการเช่าห้องพักในอาคารแนวสูง นอกจากผู้เช่าจะต้องการใช้สอยห้องพักที่เช่าเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลักแล้ว ผู้เช่ายังต้องอาศัยประโยชน์จากการใช้งานทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารอีกด้วย อาทิ ลิฟต์ บันไดหนีไฟ และระบบไฟส่องสว่าง หากทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวเกิดความชำรุดบกพร่องจนทำให้ผู้เช่าเกิดความไม่สะดวกหรือไม่สามารถใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้อย่างปกติสุข ปัญหาทางกฎหมายมีว่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ผู้เช่าสามารถใช้งานได้ตามปกติหรือไม่ อย่างไร

          งานวิจัยนี้ศึกษาเปรียบเทียบกฎหมายของประเทศไทย เนเธอร์แลนด์ และอังกฤษและเสนอว่า ภายใต้ระบบกฎหมายไทย ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางถ้าหากผู้ให้เช่ายินยอมตกลงผูกพันตนภายใต้สัญญาเช่าทรัพย์สิน หากไม่มีข้อตกลงดังกล่าว ผู้วิจัยเสนอว่า ผู้ให้เช่าอาจมีหน้าที่เช่นว่านั้นโดยผลของการปรับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 โดยศาลควรตีความคำว่า “ความชำรุดบกพร่อง” ให้หมายความรวมถึงพฤติการณ์หรือเหตุอื่นใดที่ทำให้ทรัพย์สินที่เช่าเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้ตามปกติหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่มุ่งหมายภายใต้สัญญาเช่า และเพื่อให้เกิดความชัดเจนในแง่หลักกฎหมาย ผู้วิจัยเสนอว่าแนวทางการตีความดังกล่าวควรได้รับการนิยามเพิ่มเติมเข้าไปในบทบัญญัติมาตรา 550 ด้วย

References

กรมสรรพากร. (2566). สัญญาเช่าอาคาร. สืบค้นวันที่ 15 กรกฎาคม 2566, จาก https://interapp4.rd.go.th/ TPW/upload/Contract_1898_main.pdf

กองสถิติพยากรณ์ สำนักงานสถิติแห่งชาติ. (2566). การสำรวจการย้ายถิ่นของประชากร พ.ศ. 2565. สืบค้นวันที่ 15 กรกฎาคม 2566, จาก http://www.nso.go.th/sites/2014/DocLib13/ด้านสังคม/สาขาประชากร/การย้ายถิ่น/2565/Migration_65.pdf

เฉลิมวุฒิ ศรีพรหม. (2559). หลักการตีความสัญญา. บทบัณฑิตย์, ปีที่ 72 (2), 54-82.

เชื้อ คงคากุล. (2494). กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน. กรุงเทพมหานคร : โรงพิมพ์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และการเมือง.

ปรีดี เกษมทรัพย์. (2526). หลักสุจริตคือหลักความซื่อสัตย์และไว้วางใจ. ใน อนุสรณ์งานพระราชทานเพลิงศพรองศาสตราจารย์ ดร.สมศักดิ์ สิงหพันธุ์. น. 9. ม.ป.ท. : ม.ป.พ..

สัญชัย สัจจวานิช. (2515). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน. พิมพ์ครั้งที่ 3. กรุงเทพมหานคร : สำนักพิมพ์นิติบรรณการ.

สำนักงานเลขานุการคณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล. (ม.ป.ป.). สรุปแนวคำวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาลในคดีพิพาทเกี่ยวกับสัญญาและคำวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล กรณีคำพิพากษาหรือคำสั่งที่ถึงที่สุดระหว่างศาลขัดแย้งกันตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. 2543 มาตรา 14 (พ.ศ. 2544-2562). กรุงเทพมหานคร : บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำกัด (มหาชน).

สำนักเศรษฐกิจการคลัง. สัญญาเช่าอาคารเพื่อใช้เป็นสำนักงานของสำนักนโยบายพัฒนาระบบการเงินภาคประชาชน (สพช.). สืบค้นวันที่ 15 กรกฎาคม 2566, จาก https://www.fpo.go.th/main/ getattachment/การชี้แจงประเด็นเศรษฐกิจที่สำคัญ-(1)/9962/24-2561-เช่าอาคาร-สพช.pdf.aspx.

สำเรียง เมฆเกรียงไกร. (2563). คำอธิบายเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ลีสซิ่ง. พิมพ์ครั้งที่ 3. กรุงเทพมหานคร : สำนักพิมพ์นิติธรรม.

เสนีย์ ปราโมช. (2476). คำสอนว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน ยืม ฝากทรัพย์ เก็บของในคลังสินค้า. ม.ป.ท. : ม.ป.พ..

Anchor Hanover Group v Cox [2023] 1 WLUK 185.

Beale, Hugh, et al. (2019). Cases, Materials and Text on Contract Law. 3rd ed.. UK: Bloomsbury Publishing.

Betesh, Marc E., and Davids, Nancy M. (2009) Negotiating Common Area Maintenance Costs. Probate and Property (ABA), 23 (3), 40.

Blue Manchester Ltd v North West Ground Rents Ltd [2019] 1 WLUK 347.

Collins v Hopkins, [1923] 2 K.B. 617.

Country Club Associates LLC v. Shaw's Supermarkets, Inc., 2009 WL 1537952 (D.Conn., 2009).

De Meza v Ve Ri Best Manufacturing Co. [1952] 1 WLUK 99.

Duke of Westminster v Guild, [1985] Q.B. 688.

ECLI:NL:GHSHE:2023:523 (14-02-2023).

ECLI:NL:RBAMS:2023:2041 (04-04-2023).

ECLI:NL:RBGEL:2023:995 (08-02-2023).

ECLI:NL:RBMNE:2023:265 (18-01-2023).

ECLI:NL:RBOBR:2023:1980 (20-04-2023).

ECLI:NL:RBROT:2023:313 (06-01-2023).

ECLI:NL:RBROT:2023:1777 (24-02-2023).

ECLI:NL:RBZWB:2023:3132 (03-05-2023).

Edwards v Kumarasamy [2015] EWCA Civ 20.

Eerste Kamer der Staten-General. (2001). Artikelsgewijze vragen. Retrieved November 2, 2023, from https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20012002-26089-162.pdf

Hardt, Sascha, and Kornet, Nicole. (Eds). (2021). The Maastricht Collection: Volume IV: Comparative private law. 7th ed.. The Netherlands: Europa Law Publishing.

Hart v Windsor, (1843) 152 E.R. 1114.

Kmart Corp. v. Cragmere Associates, LLC, 2008 WL 305456 (M.D.N.C.,2008) at 2.

Legislation.gov.uk. Landlord and Tenant Act 1985. Retrieved July 15, 2023, from https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1985/70

Liverpool City Council v Irwin [1977] A.C. 239.

McDonald's Corp. v. Goler, 560 N.W.2d 458, 461, 251 Neb. 934 (Neb.,1997) 938.

McKendrick, Ewan. (2023). Contract Law. 15th ed.. UK: Hart Publishing.

Niazi Services Ltd v Van der Loo [2004] H.L.R. 34.

Pat Phanunan. บ้านแพง ค่าแรงต่ำ คนรุ่นใหม่เป็น Generation Rent เน้นเช่า มากกว่าซื้อ?. สืบค้นวันที่ 26 กันยายน 2566, จาก https://workpointtoday.com/generation-rent-houses/

P.V. Properties, Inc. v. Rock Creek Village Associates Ltd. Partnership, 549 A.2d 403, 407, 77 Md.App. 77 (Md.App.,1988) 84.

Smith v Marrable, (1843) 152 E.R. 693.

Smits, Jan M. (2017). What is legal doctrine?: On The Aims and Methods of Legal-Dogmatic Research. In Rob van Gestel, Hans-W Micklitz, and Edward L Rubin (Eds.), Rethinking Legal Scholarship: A Transatlantic Dialogue, pp. 210. Cambridge: Cambridge University Press.

Smits, Jan M. (2012). The mind and method of the legal academic. UK: Edward Elgar Publishing.

Southwark LBC v Mills, [2001] 1 A.C. 1.

Walham Forest LBC v Lane [1980] 7 WLUK 322.

Wilson v Finch Hatton, (1877) 2 Ex. D. 336.

Zweigert, Konrad, and Kötz, Hein. (1998). Introduction to comparative law. Translated by Tony Weir. 3rd ed.. Oxford: Oxford University Press.

Downloads

เผยแพร่แล้ว

2023-12-28