หน้าที่ของผู้ให้เช่าในการซ่อมแซมทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลาง : ศึกษาเปรียบเทียบกฎหมายของประเทศไทย เนเธอร์แลนด์ และอังกฤษ

บทคัดย่อ

          ในการเช่าห้องพักในอาคารแนวสูง นอกจากผู้เช่าจะต้องการใช้สอยห้องพักที่เช่าเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลักแล้ว ผู้เช่ายังต้องอาศัยประโยชน์จากการใช้งานทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารอีกด้วย อาทิ ลิฟต์ บันไดหนีไฟ และระบบไฟส่องสว่าง หากทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวเกิดความชำรุดบกพร่องจนทำให้ผู้เช่าเกิดความไม่สะดวกหรือไม่สามารถใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้อย่างปกติสุข ปัญหาทางกฎหมายมีว่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ผู้เช่าสามารถใช้งานได้ตามปกติหรือไม่ อย่างไร

          งานวิจัยนี้ศึกษาเปรียบเทียบกฎหมายของประเทศไทย เนเธอร์แลนด์ และอังกฤษและเสนอว่า ภายใต้ระบบกฎหมายไทย ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินในพื้นที่ส่วนกลางถ้าหากผู้ให้เช่ายินยอมตกลงผูกพันตนภายใต้สัญญาเช่าทรัพย์สิน หากไม่มีข้อตกลงดังกล่าว ผู้วิจัยเสนอว่า ผู้ให้เช่าอาจมีหน้าที่เช่นว่านั้นโดยผลของการปรับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 โดยศาลควรตีความคำว่า “ความชำรุดบกพร่อง” ให้หมายความรวมถึงพฤติการณ์หรือเหตุอื่นใดที่ทำให้ทรัพย์สินที่เช่าเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้ตามปกติหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่มุ่งหมายภายใต้สัญญาเช่า และเพื่อให้เกิดความชัดเจนในแง่หลักกฎหมาย ผู้วิจัยเสนอว่าแนวทางการตีความดังกล่าวควรได้รับการนิยามเพิ่มเติมเข้าไปในบทบัญญัติมาตรา 550 ด้วย