ผลกระทบจากมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

บทคัดย่อ

บทการศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ผลกระทบของมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยใช้ข้อมูลแบบพาแนลรายจังหวัด จำนวน 77 จังหวัด เป็นรายเดือน ครอบคลุมช่วงปี พ.ศ. 2558–2568 รวม 132 เดือน โดยข้อมูลที่ใช้ในการประมาณค่าแบบจำลองภายหลังการกำหนดหน่วงเวลา 18 เดือน ครอบคลุมช่วงเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2561 ถึงเดือนธันวาคม พ.ศ. 2568 รวม 90 เดือน ตัวแปรตามคือจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ส่วนตัวแปรอิสระหลักประกอบด้วยตัวแปรหุ่นที่สะท้อนสถานะของมาตรการ LTV ได้แก่ มาตรการ LTV โดยรวมทั้งกรณีผ่อนคลายและเข้มงวด และมาตรการ LTV เฉพาะช่วงผ่อนคลาย ร่วมกับตัวแปรควบคุมทั้งระดับประเทศและระดับจังหวัด โดยใช้แบบจำลองข้อมูลพาแนลแบบ Fixed Effects เพื่อควบคุมความแตกต่างเฉพาะของแต่ละจังหวัด ผลการศึกษาพบว่า มาตรการ LTV โดยรวมมีความสัมพันธ์เชิงบวกกับจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และมีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.10 ขณะที่มาตรการ LTV เฉพาะช่วงผ่อนคลายมีความสัมพันธ์เชิงบวกและมีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.01 สะท้อนให้เห็นว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV มีบทบาทในการกระตุ้นกิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยได้อย่างชัดเจน นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์มวลรวมรายจังหวัด และจำนวนโครงการเปิดใหม่ที่หน่วงเวลา 18 เดือน มีความสัมพันธ์เชิงบวกกับจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่อัตราดอกเบี้ย สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์เชิงลบ สำหรับมาตรการภาครัฐอื่นที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มาตรการด้านค่าธรรมเนียมและภาษีที่ดินมีความสัมพันธ์เชิงลบ ส่วนมาตรการด้านภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและสินเชื่อมีความสัมพันธ์เชิงบวก โดยสรุป ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า มาตรการ LTV มีความสัมพันธ์กับจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยผลของนโยบายแตกต่างกันตามลักษณะของมาตรการ โดยเฉพาะมาตรการผ่อนคลายที่มีบทบาทสำคัญต่อการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ดังนั้น ผู้กำหนดนโยบายควรพิจารณาใช้มาตรการ LTV อย่างยืดหยุ่นและสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา