ปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายที่เกิดจากสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ประทีป ทับอัตตานนท์

  • ประทีป ทับอัตตานนท์ ศาลแพ่ง
คำสำคัญ: นิติกรรมการขายฝาก,นิติกรรมอำพราง, คุ้มครองประชาชน

บทคัดย่อ

 

บทความนี้ศึกษาสัญญาขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้ขายฝากซึ่งทำให้การขายฝากในลักษณะการกู้เงินนี้เป็นนิติกรรมอำพราง มีผลทางกฎหมายทำให้การขายฝากเป็นโมฆะ ต้องบังคับตามนิติกรรมที่ถูกอำพรางคือการกู้ยืมเงิน การฟ้องคดีทางแพ่งผู้ขายฝากไม่สามารถพิสูจน์ถึงความจริงดังกล่าวได้ ไม่ว่าจะเป็นข้อจำกัดทางพยานหลักฐานทางคดี หรือความไม่รู้กฎหมายของผู้ขายฝาก แม้รัฐจะมีมาตรการทางกฎหมายในการตรวจสอบเจตนาของผู้ขายฝากแล้วตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2526) ออกตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 เรื่องวิธีการจดทะเบียนนิติกรรมการขายฝากไว้ กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสอบสวนให้ชัดเจนว่าคู่กรณีมีเจตนาแท้จริงในการขายฝากที่ดินหรือไม่ และมีการบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 แต่กฎหมายเน้นแต่เฉพาะที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยและวิธีการวางสินไถ่หรือใช้สินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝากเป็นสำคัญเท่านั้น

จากการศึกษาพบว่ากฎหมายการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สมควรมีการแก้ไขเพิ่มเติมในส่วนที่มีมาตรการทางกฎหมายที่อาจแทรกแซงการทำนิติกรรมการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน เพื่อสร้างความมั่นใจว่าคู่สัญญาต้องการทำสัญญาขายฝากอย่างแท้จริงและเพื่อคุ้มครองคู่สัญญาจากสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นนิติกรรมอำพราง แต่นิติกรรมการขายฝากยังอาจมีประโยชน์โดยตรงแก่ประชาชนที่มีเจตนาในการขายฝากอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง โดยนำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้นมาขายฝากจริง และมีเจตนาในการซื้อคืนโดยการไถ่ทรัพย์  กฎหมายควรมีบทบาทในการคุ้มครองเจตนาเช่นนี้ด้วย โดยการใช้กฎหมายว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์และว่าด้วยสัญญาจะซื้อคืนแทนการแสดงเจตนาการขายฝากรัฐควรมีมาตรการทางกฎหมายในการคุ้มครองการแสดงเจตนาทำนิติกรรมขายฝากอสังหาริมทรัพย์ โดยการยกเลิกกฎหมายว่าด้วยการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เสีย และให้ใช้กฎหมายว่าด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์และสัญญาจะซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์แทน

 

Downloads

Download data is not yet available.

เอกสารอ้างอิง

ราชกิจจานุเบกษา. (2468). เล่ม 42 หน้าที่ 1.

ราชกิจจานุเษกษา. (2558). เล่ม 132 ตอนที่ 104 หน้า 49.

ราชบัณฑิตยสถาน. (2550). กฎหมายตราสามดวง พระไอยการลักษณะรับฟ้อง มาตรา 9.

กรุงเทพฯ: ราชบัณฑิตยสถาน.

กรมที่ดิน. (2560). สถิติของกรมที่ดิน. สืบค้น 4 ตุลาคม 2560, จาก

http://nam.dol.go.th/Pages/page2_5_2.aspx

ประชาชาติธุรกิจ. (2563). สถิติการขายฝาก. สืบค้น 7 สิงหาคม 2563, จาก

https://www.prachachat.net/columns/news-291116

กรมที่ดิน. (2549). คู่มือการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากร การจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม

เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

(น.1). ตรัง: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย.

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์. (2549). การขายฝากอสังหาริมทรัพย์แทนการจำนอง (น.1).

สืบค้น 18 มกราคม 2561, จาก

http://www.homed4u.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=539363865

พันตำรวจเอกดุษฏี อารยวุฒิ. (2560). หนี้นอกระบบ. สืบค้น 4 ตุลาคม 2560, จาก

https://www.matichon.co.th/news/601994

ฐานเศรษฐกิจ. (2560). การทำสัญญาขายฝาก. สืบค้น 4 ตุลาคม 2560, จาก

http://www.thansettakij.com/content/184897

จำนอง-ขายฝาก. (2561). สืบค้น 17 มกราคม 2561, จาก https://www.baan-

hengheng.com

กระทรวงยุติธรรม. (2561). แนวทางในการส่งเสริมและคุ้มครองสิทธิมนุษยชน. สืบค้น 8 สิงหาคม

, จาก https://www.moj.go.th/view/16810

ดวงพร บุญเลี้ยง, กรุณา ทาแก้ว,ปิยวรรณ เสนาเจริญ,และปิยะพร ศรีวิชา. (2560). ปัญหาทางกฎหมาย

กับการลดการสูญเสียที่ดินของเกษตรกร. วารสารวิจัยและการพัฒนามหาวิทยาลัยราชภัฏเลย, 12(42).

วัตร์ พรหมจรรย์, ชลอ ว่องวัฒนาภิกุล. (2559). ปัญหาพื้นฐานของกฎหมายเกี่ยวกับการขายฝาก: ศึกษา

เปรียบเทียบราชอาณาจักรไทยและสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว.วารสาร MFU Connexion:

Journal of Humanities and Social Sciences. 5(2), 119.

เผยแพร่แล้ว
2020-12-31