ปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายที่เกิดจากสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ประทีป ทับอัตตานนท์

บทคัดย่อ

บทความนี้ศึกษาสัญญาขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้ขายฝากซึ่งทำให้การขายฝากในลักษณะการกู้เงินนี้เป็นนิติกรรมอำพราง มีผลทางกฎหมายทำให้การขายฝากเป็นโมฆะ ต้องบังคับตามนิติกรรมที่ถูกอำพรางคือการกู้ยืมเงิน การฟ้องคดีทางแพ่งผู้ขายฝากไม่สามารถพิสูจน์ถึงความจริงดังกล่าวได้ ไม่ว่าจะเป็นข้อจำกัดทางพยานหลักฐานทางคดี หรือความไม่รู้กฎหมายของผู้ขายฝาก แม้รัฐจะมีมาตรการทางกฎหมายในการตรวจสอบเจตนาของผู้ขายฝากแล้วตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2526) ออกตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 เรื่องวิธีการจดทะเบียนนิติกรรมการขายฝากไว้ กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสอบสวนให้ชัดเจนว่าคู่กรณีมีเจตนาแท้จริงในการขายฝากที่ดินหรือไม่ และมีการบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 แต่กฎหมายเน้นแต่เฉพาะที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยและวิธีการวางสินไถ่หรือใช้สินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝากเป็นสำคัญเท่านั้น

จากการศึกษาพบว่ากฎหมายการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สมควรมีการแก้ไขเพิ่มเติมในส่วนที่มีมาตรการทางกฎหมายที่อาจแทรกแซงการทำนิติกรรมการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน เพื่อสร้างความมั่นใจว่าคู่สัญญาต้องการทำสัญญาขายฝากอย่างแท้จริงและเพื่อคุ้มครองคู่สัญญาจากสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นนิติกรรมอำพราง แต่นิติกรรมการขายฝากยังอาจมีประโยชน์โดยตรงแก่ประชาชนที่มีเจตนาในการขายฝากอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง โดยนำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้นมาขายฝากจริง และมีเจตนาในการซื้อคืนโดยการไถ่ทรัพย์  กฎหมายควรมีบทบาทในการคุ้มครองเจตนาเช่นนี้ด้วย โดยการใช้กฎหมายว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์และว่าด้วยสัญญาจะซื้อคืนแทนการแสดงเจตนาการขายฝากรัฐควรมีมาตรการทางกฎหมายในการคุ้มครองการแสดงเจตนาทำนิติกรรมขายฝากอสังหาริมทรัพย์ โดยการยกเลิกกฎหมายว่าด้วยการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เสีย และให้ใช้กฎหมายว่าด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์และสัญญาจะซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์แทน