การแก้ไขปรับปรุงกฎหมายว่าด้วยทรัยพ์อิงสิทธิ
คำสำคัญ:
ทรัพย์อิงสิทธิ, ผู้ทรงสิทธิ, สิทธิการเช่าบทคัดย่อ
บทความวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นมาในการบัญญัติกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิลักษณะของทรัพย์อิงสิทธิ การก่อตั้ง และการใช้ประโยชน์ในทรัพย์อิงสิทธิเพื่อศึกษากฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิตามกฎหมายไทยเปรียบเทียบกับกฎหมายของต่างประเทศวิเคราะห์เปรียบเทียบกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิตามกฎหมายไทยเปรียบเทียบกับกฎหมายของต่างประเทศเพื่อเสนอแนะแนวทางในการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
การศึกษาค้นคว้าอิสระฉบับนี้เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพโดยศึกษาค้นคว้าเอกสาร และรวบรวมข้อมูลจากเอกสารต่าง ๆ ทั้งจากคำพิพากษาศาลฎีกา หนังสือ วารสาร ตำราต่าง ๆ สื่ออิเล็กทรอนิกส์อื่นๆ ทั้งของประเทศไทยและต่างประเทศ ที่เกี่ยวข้องหรือใกล้เคียงกับกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิของประเทศไทย
ทรัพย์อิงสิทธิเป็นบุคคลสิทธิแบบพิเศษที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขข้อจำกัดของสิทธิการเช่าตามกฎหมายเดิม โดยนำหลักการและหลักกฎหมายจากกฎหมายต่างประเทศที่เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์มาใช้ในการร่างกฎหมาย และมีลักษณะใกล้เคียงกับบุคคลสิทธิและทรัพยสิทธิตามกฎหมายอื่นของประเทศไทย ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์บนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืน โดยให้มีกำหนดระยะเวลาได้ไม่เกินสามสิบปีและไม่อาจต่อระยะเวลาได้ ลักษณะบทบัญญัติของประเทศไทยทำให้ทรัพย์อิงสิทธิมีสถานะเป็นทรัพยสิทธิมากกว่าบุคคลสิทธิ เมื่อทรัพย์อิงสิทธิสิ้นระยะเวลาแล้ว
ไม่อาจต่อระยะเวลาได้ต้องจดทะเบียนใหม่เท่านั้น และในกรณีที่มีการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดระยะเวลากฎหมายคุ้มครองเฉพาะบุคคลภายนอกที่ได้จดทะเบียนเท่านั้น จึงควรแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เพื่อให้ทรัพย์อิงสิทธิเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการบัญญัติกฎหมายและเหมาะสมกับบริบทของไทยในปัจจุบัน
References
พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ์ พ.ศ. 2562
สุทธิวาทนฤพุฒิ, หลวง, ประวัติศาสตร์กฎหมาย ชั้นปริญญาโท, (กรุงเทพมหานคร : อนุสรณ์ในงานพระราชทานเพลิศพหลวงสุทธิสาทนฤพุฒิ พ.ศ. 2529) หน้า 21 อ้างในนายธิติ คุ้มรัก, ปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิการเช่า, วิทยานิพนธ์ พ.ศ. 2534, จุฬาลงกรมหาวิทยาลัย, หน้า 12
พระวรภักดิ์พิบูลย์, ประวัติศาสตร์กฎหมายไทย, (กรุงเทพมหานคร: พิมพ์ครั้งที่ 2 พ.ศ. 2512) หน้า 13
สัญชัย สัจวานิช, คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ว่าด้วยเท่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทำของ รับขน. (กรุงเทพมหานคร: สำนักพิมพ์นิติบรรณาการ พิมพ์ครั้งที่ 3. 2515)หน้า 1
ร.แลงกาต์, ประวัติศาสตร์กฎหมายไทย. (กรุงเทพมหานคร:บริษัท โรงพิมพ์ไทยวัฒนาพาณิชย์ จำกัด,2526)หน้า 215-216
ร.แลงกาต์, ประวัติศาสตร์กฎหมายไทย. (กรุงเทพมหานคร:บริษัท โรงพิมพ์ไทยวัฒนาพาณิชย์ จำกัด,2526)หน้า 220-221
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ดวงฤทัยบุญญาเสถียร, ทรัพย์อิงสิทธิ: ทางเลือกใหม่ของการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์? Sap-Ing-Sith(Rights Over Leasehold Asset): A New Alternative for the Utilization of ImmovableProperty?, วารสารรามคำแหง ฉบับนิติศาสตร์ ปีที่ 9, ฉบับที่ 2 วันที่ 1 กรกฎาคม – 31 ธันวาคม2563, กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยรามคำแหง, 2563 หน้า 41
Code de la construction et de l'habitation L.251-3, Code rural et de la pêche maritime,L.451-1
Code rural et de la pêche maritime L.451-2
Code rural et de la pêche maritime L.451-7
Code de la construction et de l'habitationL.251-2
สำนักกฎหมาย สำนักเลขาธิการวุฒิสภา, พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ;พร้อมทั้งสรุปสาระสำคัญ ประวัติ ความเป็นมา กระบวนการ และขั้นตอนในการตราพระราชบัญญัติดังกล่าว (กรุงเทพมหานคร : กลุ่มงานการพิมพ์ สำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา, 2562), หน้าที่ 29
Samuel Goldstein. เว็บไซต์ www.legalplace.fr.ค้นเมื่อ 17 พฤษภาคม 2565จากhttps://www.legalplace.fr/guides/bail-emphyteotique/
Bertrand Lemennicieroctobre 24, 2019. เว็บไซต์ www.lemennicier.com ค้นเมื่อ 17 พฤษภาคม2565จากhttps://www.lemennicier.com/bien-connaitre-le-bail-emphyteotique
รวินันท์ ภู่วัฒนกุล, “กฎหมายเกี่ยวกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวของประเทศฝรั่งเศส”(กรุงเทพฯ : นิติธรรม, 2561)หน้า 13-15
รวินันท์ ภู่วัฒนกุล, “กฎหมายเกี่ยวกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวของประเทศฝรั่งเศส”(กรุงเทพฯ : นิติธรรม, 2561)หน้า 13-15
Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG § 27
Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG § 5
สำนักกฎหมาย สำนักเลขาธิการวุฒิสภา, พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ;พร้อมทั้งสรุปสาระสำคัญประวัติ ความเป็นมา กระบวนการ และขั้นตอนในการตราพระราชบัญญัติดังกล่าว (กรุงเทพมหานคร : กลุ่มงานการพิมพ์ สำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา, 2562), หน้าที่ 31- 32
Erbbaurechtsgesetz– ErbbauRG§27 (1)(Hereditary Building Right Act,article27)
(1)If the heritable building right expires due to the passage of time, the property owner has to pay compensation for the building to the person entitled to heritable building rights. As part of the heritable building right, agreements can be made on the amount of compensation and the type of payment, as well as on its exclusion.)
Erbbaurechtsgesetz– ErbbauRG§ 12 (Hereditary Building Right Act,article12)
(1) The building erected on the basis of the heritable building right is considered an essential part of the heritable building right. The same applies to a building that already exists when the leasehold is ordered. The liability of the building for the encumbrances on the property expires with the entry of the heritable building right in the land register.
(2) Sections 94 and 95 of the Civil Code apply accordingly to the heritable building right; the components of the leasehold are not also components of the property.(3) If the heritable building right expires, the components of the heritable building right become part of the property.)
Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG § 34(Hereditary Building Right Act,article34)
The person entitled to leasehold is not entitled to take away the building or to appropriate parts of the building in the event of reversion or expiry of the leasehold.)
Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG § 27 (Hereditary Building Right Act,article27)
(1)If the heritable building right expires due to the passage of time, the property owner has to pay compensation for the building to the person entitled to heritable building rights. As part of the heritable building right, agreements can be made on the amount of compensation and the type of payment, as well as on its exclusion.
(2)If the heritable building right has been established to satisfy the housing needs of less well-off sections of the population, the compensation must amount to at least two thirds of the common value of the building when the heritable building right expires. The property owner cannot refer to a different agreement.
(3)The property owner can avert his obligation to pay the compensation by extending the heritable building right to the person entitled to heritable building prior to its expiry for the expected duration of the building; if the person entitled to leasehold refuses the extension, the right to compensation expires. The heritable building right can be repeatedly extended to avoid the obligation to pay compensation.
(4) The claim for compensation cannot be assigned before the due date.)
Williams, J, “Principles of the Law of Personal Property”(London, 1926) s. 71
Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG §9(4)(Hereditary Building Right Act,article9 (4)
(4)Default in payment by the person entitled to leasehold can only justify the right to reversion if the person entitled to leasehold is in arrears with the ground rent by at least two years.)
Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG § 30(2) (Hereditary Building Right Act,article30(2))
(2) If the heritable building right expires due to the passage of time, the property owner is entitled to terminate the rental or lease agreement in compliance with the statutory period. The termination can only be made for one of the first two dates for which it is permissible. If the heritable building right expires prematurely, the property owner can only exercise the right of termination if the heritable building right would also expire over time.)
Law of Property Act 1925
หลัก Nemo datquod non habetหรือหลัก Nemo plusiurisadaliumtranseferrepotestquam ipse habetหมายความว่า ไม่มีใครสามารถโอนสิทธิให้บุคคลอื่นมากกว่าสิทธิที่ตนมี, อ้างในบันทึกวิเคราะห์สรุป สาระสำคัญร่างพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ...
Williams, J, “Principles of the Law of Personal Property”(London, 1926) s. 272
GA Solicitors, 27 Oct, 2021. ค้นเมื่อ 18 พฤษภาคม 2565, จากhttps://gasolicitors.com/
Law of Property Act 1925 article 5
สำนักกฎหมาย สำนักเลขาธิการวุฒิสภา, พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ;พร้อมทั้งสรุปสาระสำคัญ ประวัติ ความเป็นมา กระบวนการ และขั้นตอนในการตราพระราชบัญญัติดังกล่าว (กรุงเทพมหานคร : กลุ่มงานการพิมพ์ สำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา, 2562), หน้าที่ 26
the Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995, 9Apportionment of liability under covenants binding both assignor and assignee of tenancy or reversion
Law of Property Act 1925Part III Mortgages, Rentcharges, and Powers of Attorney Mortgages
Act on Land and Building Leases Act No. 90 of October 4, 1991. Chapter II Land Leases,
Act on Land and Building Leases Act No. 90 of October 4, 1991. Chapter III Building Leases,
สืบค้นจากเว็บไซต์ https://resources.realestate.co.jp
Act on Land and Building Leases Act No. 90 of October 4, 1991. Article 3Theduration of the Land Leasehold Right is thirty years; provided, however, that if a period longer than this is prescribed by contract, that period applies.
LEASEHOLD RIGHTS IN JAPAN: ADVANTAGES AND DISADVANTAGES October 29, 2021ค้นเมื่อ 10 กรกฎาคม 2565 จากhttps://resources.realestate.co.jp/buy/leasehold-rights-in-japan-advantages-and-disadvantages/
LEASEHOLD RIGHTS IN JAPAN: ADVANTAGES AND DISADVANTAGES October 29,2021ค้นเมื่อ 10 กรกฎาคม 2565 จากhttps://resources.realestate.co.jp/buy/leasehold-rights-in-japan-advantages-and-disadvantages/
Act on Land and Building LeasesAct No. 90 of October 4, 1991. Article 19(1)In cases where the Land Leasehold Right Holder wishes to transfer buildings on the land that is the object of the lease right to a third party, and the Lessor does not consent to the transfer or sublease of the lease right despite the fact that it is unlikely that the acquisition by, or sublease to, the third party of the lease right will be disadvantageous to the Lessor, the court may, pursuant to a petition by the Land Leasehold Right Holder, grant permission in lieu of the Lessor's consent.In this case, when it is necessary for the facilitation of equitable benefits between the parties, the court may order changes to the land lease terms wherein the transfer or sublease of the lease right is the condition of those changes, or may cause permission to be given for the property benefit.
LEASEHOLD RIGHTS IN JAPAN: ADVANTAGES AND DISADVANTAGES October 29, 2021ค้นเมื่อ 10 กรกฎาคม 2565 จาก https://resources.realestate.co.jp/buy/leasehold-rights-in-japan-advantages-and-disadvantages/
Act on Land and Building LeasesAct No. 90 of October 4, 1991.Article 23(1)In cases where the objective is the ownership of buildings used solely for business (excluding those used for residences; the same applies in the following paragraph) and a Land Leasehold Right with a duration of at least thirty but shorter than fifty years is to be established notwithstanding the provisions of Articles 9 and 16, it may be stipulated that there is to be no extension of the duration pursuant to renewal of the contract or the construction of buildings, and no request to purchase pursuant to the provisions of Article 13.(2)In cases where the objective is the ownership of buildings used solely for business and a Land Leasehold Right with a duration of ten or more but less than thirty years is to be established, the provisions of Articles 3 through 8, 13 and 18 do not apply.(3)Contracts with the objective of establishing Land Leasehold Rights as provided in the preceding two paragraphs must be made by an authentic instrument.
กฎกระทรวง การขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิการทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิการออกหนังสือรับรอง การออกใบแทนหนังสือรับรอง และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิพ.ศ. 2563 ข้อ 2
Downloads
เผยแพร่แล้ว
ฉบับ
บท
License
Copyright (c) 2023 วารสารวิชาการนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยทักษิณ
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 International License.
บทความที่ได้รับการตีพิมพ์เป็นลิขสิทธิ์ของวารสารวิชาการนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยทักษิณ
ข้อความที่ปรากฏในบทความแต่ละเรื่องในวารสารวิชาการเล่มนี้เป็นความคิดเห็นส่วนตัวของผู้เขียนแต่ละท่านไม่เกี่ยวข้องกับคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยทักษิณ และคณาจารย์ท่านอื่นๆในมหาวิทยาลัยฯ แต่อย่างใด ความรับผิดชอบองค์ประกอบทั้งหมดของบทความแต่ละเรื่องเป็นของผู้เขียนแต่ละท่าน หากมีความผิดพลาดใดๆ ผู้เขียนแต่ละท่านจะรับผิดชอบบทความของตนเองแต่ผู้เดียว
